Der Immobilienmarkt in Niederbayern entwickelt sich zunehmend zu einem attraktiven Ziel für Kapitalanleger – insbesondere für Einsteiger, die ihre erste vermietete Eigentumswohnung kaufen möchten. Im Vergleich zu teuren Metropolregionen wie München bieten Städte und Gemeinden in Niederbayern eine hervorragende Kombination aus bezahlbaren Preisen, stabilen Mieten und wachsender Nachfrage.
In Niederbayern sorgen Universitäten, Berufsschulen, Kliniken und zahlreiche mittelständische Unternehmen für eine konstante Mietnachfrage. Besonders Städte wie Deggendorf mit seiner Technischen Hochschule, Regensburg als großer Wirtschaftsstandort, Passau mit der Universität und seiner Grenzlage zu Österreich und Tschechien, Landshut mit BMW und Hochschulen sowie Freising nahe München und dem Flughafen profitieren von diesem Trend.
Während in München Quadratmeterpreise von über 9.000 Euro keine Seltenheit sind, bewegen sich die Preise in Niederbayern deutlich niedriger:
Das erleichtert insbesondere Einsteigern den Zugang zum Immobilienmarkt und ermöglicht attraktive Renditechancen.
Der Staat unterstützt Kapitalanleger durch die Absetzung für Abnutzung (AfA). Die lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr über mehrere Jahrzehnte mindert deine Steuerlast und erhöht so effektiv deine Rendite. Das Bundesfinanzministerium bietet hierzu ausführliche Informationen.
Gemäß §23 EStG ist der Verkauf einer Immobilie nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren steuerfrei. Das bedeutet, dass du den Wertzuwachs deiner Kapitalanlage komplett behalten kannst – ein Vorteil, den viele andere Anlageformen nicht bieten.
Beispiel: Eine Wohnung für 250.000 Euro, die jährlich um 3 % im Wert steigt, hat nach 10 Jahren einen Marktwert von ca. 336.000 Euro. Der steuerfreie Gewinn beträgt damit rund 86.000 Euro.
Der Immobilienmarkt wirkt für Einsteiger oft unübersichtlich. Erfolgreiche Kapitalanleger folgen einem klaren System. Hier sind die sechs wichtigsten Kriterien, die du beachten solltest:
Die Lage ist das A und O jeder Kapitalanlagewohnung. Lieber ein kleineres Objekt in einer starken Stadt wie Deggendorf als ein großes Objekt in einer ländlichen Gegend mit wenig Nachfrage.
Wichtige Faktoren für eine gute Lage sind:
Daten zu Immobilienpreisen und Nachfrage findest du zum Beispiel auf Immowelt.de.
Sanierte oder modernisierte Wohnungen sind für Einsteiger besonders empfehlenswert, da sie Zeit, Geld und Nerven sparen. Viele Investoren setzen inzwischen auf bestandsgeprüfte Objekte oder sanierte Eigentumswohnungen von Bauträgern.
Eine gute Kapitalanlage lebt von stabilen Mieteinnahmen. In niederbayerischen Städten steigen die Mieten, gleichzeitig ist die Leerstandsquote niedrig – optimale Voraussetzungen für dich als Vermieter.
Ein häufiger Fehler bei Einsteigern ist die falsche Berechnung des Hausgeldes. Nicht alle Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar. Du musst die nicht umlagefähigen Kosten in deine Kalkulation einbeziehen, um die tatsächliche Belastung realistisch zu erfassen.
Viele unterschätzen, wie stark sich Steuervorteile auf die reale monatliche Belastung auswirken. Beispiel: Deine monatliche Kreditrate beträgt 900 Euro, die Nettomiete 700 Euro, und du hast durch Abschreibungen und Steuerersparnisse einen Vorteil von 140 Euro. Deine reale Belastung liegt dann nur bei 60 Euro – ein echter Cashflow!
Bayern zählt zu den stabilsten und wachstumsstärksten Regionen Deutschlands. Langfristig sind Wertsteigerungen bei Immobilien hier sehr wahrscheinlich. Die Bundesbank bietet aktuelle Statistiken zu Wohnimmobilienpreisen, die dir bei deiner Entscheidung helfen können.
Viele Medien suggerieren hohe Einstiegshürden mit 50.000 bis 100.000 Euro Eigenkapital. Die Realität sieht oft anders aus:
Entscheidend ist weniger das Eigenkapital, sondern die Qualität des Objekts und eine solide Finanzierung.
Bevor du schaust, welche Wohnung zu dir passt, solltest du den Finanzierungsrahmen mit deiner Bank oder einem Finanzierungsberater abklären. So weißt du genau, welche Summe du realistisch investieren kannst.
Konzentriere dich auf hochwertige Lagen in Niederbayern, zum Beispiel in:
Nutze Onlineportale, lokale Makler und Netzwerke, um passende Objekte zu finden.
Berechne die effektive Monatsbelastung anhand von Kreditrate, Nettomiete und AfA. So erkennst du, ob das Investment auch finanziell Sinn macht und Cashflow generiert.
Prüfe alle wichtigen Dokumente sorgfältig:
Die Verbraucherzentrale bietet hilfreiche Checklisten für den Immobilienkauf.
Nach der finalen Prüfung unterschreibst du den Kaufvertrag. Plane genügend Zeit für die Objektübergabe ein und kümmere dich anschließend um die Vermietung – entweder selbst oder mit professioneller Unterstützung.
Um dir die Chancen und Möglichkeiten greifbar zu machen, hier drei beispielhafte Wohnungen mit ihren wichtigsten Kennzahlen:
Alle Beispiele zeigen, wie du mit überschaubarem Eigenkapital und guter Planung erfolgreich investieren kannst.
Damit dein Investment langfristig Erfolg hat, vermeide unbedingt diese typischen Fehler:
Der Einstieg in die Immobilienkapitalanlage in Niederbayern ist dank stabiler Märkte, attraktiver Preise und steuerlicher Vorteile einfacher als viele denken. Entscheidend ist nicht, wie viel Geld du hast, sondern wie gut du dein Objekt auswählst. Mit dem richtigen Investment kannst du dauerhaft Cashflow generieren, von Steuervorteilen profitieren und von Wertsteigerungen profitieren.
Der erste Schritt ist oft der schwierigste. Genau deshalb begleiten wir viele Einsteiger in Niederbayern persönlich – von der Objektprüfung bis zur Finanzierung und Vermietung.
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